深圳楼市持续低迷的行情下，最难熬的除了中介还有银行，特别是银行做贷款的客户经理。虽然深圳银行的​房贷和经营贷审核对比过去已经非常宽松了，利率也到了历史低位。​但是在208参考价发布之后，成交量持续下行，银行贷款也不断萎缩，再加上750万的豪宅线对贷款的影响。现在更多的购房者买房再也不是贷款越多越好，能少贷款尽量少贷款的购房者越来越多，过去感觉贷款是不用还的购房者越来越少了。

楼市持续低迷和对未来比较悲观的预期，再加上资金收益越来越低，越来越多的人正在把之前的贷款部分或全部提前还掉。

银行不仅贷款变少了，还款的还变多了。

最近银行贷款的客户经理听到贷款两个字两眼放光，知道有客户要来提前还款，很多客户经理会躲开客户，所以最近去银行提前还款找不到客户经理大部分都不是巧合。

市场变化，也衍生出一个新的热点话题，手里有钱到底要不要提前把房贷还掉。最近大中介某原地产的首席分析师接受采访的时候说贷款利率在5%以下的不要提前还款，贷款利率5%以上的可以提前还款，知名中介的首席对房贷是这样的认知让我大跌眼镜。这和两年前基准利率转LPR的时候，知名专家马某远告诉购房者房贷利率高的转浮动LPR，房贷利率低的转固定LPR没有任何区别。

专家和分析师不懂可以去学习，不能出来乱说。这真的很容易误导消费者。

当时我就建议转浮动LPR，两年过去了，转固定LPR的现在已经已经哭晕在厕所，可以确定的是他们还会继续哭下去。

实际上当时LPR怎么转换和之前利率多少，折扣多少没有一毛钱关系。

现在要不要提前还款和你的贷款利率多少没有一毛钱关系，和你贷款是等额本金还是等额本息没有一毛钱关系，准确的说没有标准答案，给你标准答案的大部分都是不懂装懂的大忽悠。

虽然我没有买卖过上万套房，在深圳也没有多套豪宅，连一套海景房都没有。但是我每天都在为每个月房贷怎么还操心，赚不到月供的日子里都在研究如何还款更加划算，在我坚持不懈的研究下终于发现：

不可能占到银行便宜，研究如何还款更加划算没有意义，只会浪费我打工赚月供的时间。但是我们可以根据自己的情况选择怎么还款，占自己的便宜。

首先选择等额本息还是等额本金还款，很多人都理解错误，说等额本金还的利息少，等额本息还的利息多，实际上这是不对的，不管是等额本息还是等额本金还款的利息都是一样的。只是等额本金提前还的本金多，后面的利息自然就变少了。

比如找银行贷款100万，按4.6%的利率计算，30年等额本息每个月还款约5100元，30年等额本金每个月还款约6600元，第一期还款的利息都是约3833元，等额本金提前每个月都多还了本金，接下来本金少了，利息自然就少了，并不存在银行少收了你的利息。记住一个逻辑，银行永远收的是你未还清贷款的利息，也就是你这个月还款以后还剩下多少本金银行就收你多少本金的利息。

如果搞清楚这个逻辑以后就很好理解了，选择等额本金还是等额本息要取决于自己的收入和资金成本。比如我贷款100万，每个月可以轻松承担6600元的还款，闲置资金理财收益不能覆盖贷款利息，就应该选择等额本金还款。如果这种情况下选择等额本息还款，就变成了手里有钱赚不到贷款利息，每个月还要补贴银行贷款的利息。

说到这里要不要提前还款就很好理解了。比如100万贷款4.6%的利率还了5年，剩下约90万本金未还，这个时候你手上有20万闲置资金每个月稳定收益覆盖不了贷款的利息，并且长期可能不会使用这一笔资金，也没有好的投资方向，就应该把贷款还掉。如果资金的稳定收益可以覆盖贷款的利息，就不用考虑提前还款。

贷款根本不存在选择等额本息还是等额本金哪个更加划算。

根本不存在利率多少应该提前还，利率多少不应该提前还。

根本不存在还了多少年提前还更划算这样的逻辑（这一条如果有，那就是大部分银行满三年后还款没有罚息）。

如果下次你听到有人这样讲他就是一个不懂装懂的大忽悠，选择什么样的还款方式和要不要提前还款，什么时候提前还款要根据每个人自身资金情况来和资金收益来决定。

为什么最近很多人选择提前把银行的贷款还掉，首先楼市行情和市场持续低迷，之前考虑投资的资金没有地方可以投，投资的不确定性和风险越来越大，资金放在手上没办法覆盖贷款利息，大部分都会选择提前还款。另外一部分是现在的理财收益越来越低，收益和房贷利息差距越来越大，不使用的资金提前还款是最好的选择。